İstanbuldan Daha Pahalı Şehir Ortaya Çıktı! Konut Fiyatlarında 20 Milyonluk Şehri Solladı

Türkiye gayrimenkul piyasasında kartlar yeniden dağıtılıyor. Yüksek faiz oranları ve kredi musluklarının kısılmasıyla yaşanan durgunluğa rağmen, konut fiyatlarındaki artış trendi 2025 projeksiyonlarını değiştirdi. Açıklanan son verilere göre, Türkiye’nin “konut kralı” artık İstanbul değil. Ege’nin incisi, ortalama konut fiyatında megakenti geride bırakarak listenin en tepesine yerleşti.

Muğla Konut Fiyatında İstanbul’u Solladı

Gayrimenkul değerleme platformlarının 2025 yılına ışık tutan verilerine göre, Türkiye’nin en pahalı şehri unvanı el değiştirdi. Yıllardır zirveyi kimseye kaptırmayan İstanbul, ortalama konut metrekare satış fiyatı ve konut başına düşen ortalama değer baz alındığında ikinci sıraya geriledi. Listenin yeni lideri ise lüks villaları, turizm merkezleri ve yabancı yatırımcının gözdesi olan Muğla oldu. Muğla’da ortalama bir konutun satış fiyatı, İstanbul ortalamasının üzerine çıkarak rekor kırdı. Özellikle Bodrum, Marmaris ve Fethiye gibi ilçelerdeki döviz endeksli fiyatlandırma, şehri “erişilmesi en zor” emlak pazarı haline getirdi.

Zirvedeki İlk 5 Şehir Belli Oldu

Yatırımcıların ve ev sahibi olmak isteyenlerin merakla beklediği “En Pahalı İller” listesinde sıralama netleşti. Zirvedeki Muğla ve ikinci sıradaki İstanbul’u, turizm ve tarımın başkenti Aydın takip etti. Kuşadası ve Didim gibi bölgelerdeki değer artışı, Aydın’ı listenin üçüncü sırasına taşıdı. Dördüncü sırada ise Rusya-Ukrayna savaşının etkisiyle fiyatların tavan yaptığı ancak son dönemde yabancıya satış yasaklarıyla durulma sinyalleri veren Antalya yer aldı. Listenin beşinci sırasında ise Ege’nin diğer büyük oyuncusu İzmir kendine yer buldu. Bu tablo, Türkiye’de konut servetinin Marmara’dan Ege ve Akdeniz kıyı şeridine doğru kaydığını net bir şekilde ortaya koydu.

Metrekare Fiyatları Asgari Ücreti Katladı

Raporun en çarpıcı detayı ise metrekare birim fiyatlarındaki uçurum oldu. Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 28 bin TL seviyelerine yaklaşırken, Muğla’da bu rakamın 60 bin TL barajını aştığı görüldü. İstanbul’da ise ortalama metrekare fiyatı 40 bin TL ile 50 bin TL bandında seyrederken, lüks semtlerde (Beşiktaş, Sarıyer, Kadıköy) bu rakamın 100 bin TL‘nin çok üzerine çıktığı belirtiliyor. Ankara ise başkent olması ve memur şehri kimliğiyle daha dengeli bir artış göstererek, kıyı şeritlerine göre daha “ulaşılabilir” kaldı.

Amortisman Süreleri Uzadı

Konut fiyatlarındaki bu fahiş artış, kira çarpanlarını (amortisman süresi) da doğrudan etkiledi. Eskiden 15-18 yıl olarak kabul edilen yatırımın geri dönüş süresi, 2025 verilerine göre birçok ilde 20 yılın üzerine çıktı. Özellikle Muğla ve Aydın gibi fiyatların çok hızlı arttığı illerde, yüksek kiralara rağmen evin kendini amorti etme süresi uzadı. Uzmanlar, oturum amaçlı alımların devam ettiğini ancak “kiraya verip gelir elde etme” amaçlı yatırımların, mevduat faizlerinin yüksekliği nedeniyle cazibesini yitirdiğini vurguluyor.